Esto se debe a que las tasas hipotecarias siguen siendo altas. Por eso, el presidente Donald Trump y su administración han propuesto algunas ideas para ayudar a los compradores a pagar sus hipotecas.
En particular, el presidente ha dicho que está considerando hipotecas a 50 años. Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, dijo que su equipo está explorando formas en que los compradores puedan fijar tasas de interés bajas en hipotecas más antiguas.
Existen muchas opciones de financiación creativas que pueden hacer que la compra de una casa sea más asequible. Pero puede haber riesgos. En algunos lugares, esto podría resultar contraproducente y provocar precios más altos en medio de una actual escasez de viviendas.
Todo el debate sobre hipotecas más asequibles es una función de los políticos que intentan encontrar soluciones a corto plazo a problemas complejos que no pueden resolverse de la noche a la mañana porque “están bajo la presión de los votantes que no pueden permitírselo”, dijo Lance Lambert, cofundador del grupo de investigación y medios inmobiliarios ResiClub.
Costo de una hipoteca típica más de dos veces entre diciembre de 2019 y diciembre de 2024 debido al aumento de los precios de la vivienda y las mayores tasas de interés hipotecarias.
Aquí hay cuatro métodos de financiación alternativos. junto con fortalezas y debilidades
hipoteca a 50 años
Trump y Palte ocuparon los titulares cuando propusieron un inusual plan de préstamos hipotecarios que abarcaría medio siglo. La idea de prolongar la deuda es hacer que los pagos mensuales sean más asequibles para los prestatarios. y hacer que la propiedad de vivienda sea accesible a más estadounidenses.
Sin embargo, la idea ha sido ampliamente criticada por los economistas de la vivienda. Sostuvo que un préstamo a 50 años aumentaría significativamente la carga de deuda del comprador. Esto da como resultado pagos totales de intereses más altos durante la vigencia del préstamo.
Por ejemplo, el pago mensual de una hipoteca fija a 30 años con una tasa de interés del 6% en una casa típica es de aproximadamente $2,000, informó anteriormente Business Insider. Los mismos términos para un préstamo a 50 años reducirían los pagos mensuales a alrededor de $1,800, pero durante la vigencia del préstamo de medio siglo. Los prestatarios pagarán unos 750.000 dólares en intereses en lugar de unos 400.000 dólares en intereses por un préstamo a tres décadas.
Además del aumento de los intereses pagados durante la vigencia de la hipoteca, los prestamistas suelen considerar que los préstamos a más largo plazo son más riesgosos. Por lo tanto, tienden a cobrar tasas de interés más altas en las hipotecas a 50 años.
A los prestatarios les llevará mucho más tiempo acumular valor líquido en sus viviendas. que es la clave para crear riqueza. Si el gobierno federal apoya estos préstamos a largo plazo, puede resultar contraproducente al estimular la demanda de viviendas. Esto se debe a que los compradores están más calificados. y hacer que el precio suba
Lo más importante es que las hipotecas más baratas no abordan la razón fundamental por la que los estadounidenses tienen dificultades para comprar una casa: la escasez de entre una y casi una docena de viviendas. Cinco millones de casas– “Las finanzas no son la solución”, dijo Kara Ng, economista senior de Zillow. “Estamos en una crisis de asequibilidad porque hay escasez de viviendas. Por lo tanto, las condiciones de los préstamos cambian. Tener diferentes productos financieros no cambia el hecho de que no hay suficientes viviendas para mudarse”.
Bill Pulte, jefe de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, dijo recientemente que la administración está “evaluando” hipotecas asumibles y transferibles. John Rouse/AP
Hipotecas asumidas y portátiles
En medio de una reacción violenta al concepto de hipoteca a 50 años, Pulte Publicado en Fannie y Freddy están “evaluando cómo hacer una hipoteca asumible o mueble de manera segura y adecuada”. Unos días después volvió a publicar que la administración está “evaluando activamente” las hipotecas portátiles.
Las hipotecas portátiles y asumibles son diferentes. Ambos implican asegurar una hipoteca antigua a una tasa inferior a la del mercado. Las hipotecas portátiles permiten a los propietarios trasladar las tasas de interés de sus hipotecas a una nueva propiedad. Y una hipoteca asumible permite al comprador hacerse cargo de la hipoteca del vendedor. Esto incluye tasas por debajo del mercado.
Estados Unidos ya tiene una gran cantidad de hipotecas asumibles. Aunque es posible que los vendedores y compradores no sepan que tienen esas opciones. Los préstamos hipotecarios respaldados por la Administración de Vivienda federal, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura se pueden asumir automáticamente. Casi una cuarta parte de las hipotecas existentes pueden pasar del vendedor al comprador. Y menos de la mitad de esos préstamos tienen tasas de interés del 4% o menos, informó a principios de este año el periodista de Business Insider, James Rodríguez.
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Si puede conseguir una hipoteca asumible, puede ser una buena opción para los compradores. No sólo ahorran en intereses. Pero también ahorra en costes de cierre. Esto se debe a que están exentos de pagar tarifas de tasación o tarifas de seguro de título. Y no tienen que pagar tarifas de originación de hipotecas.
dijo Raunaq Singh, fundador y director ejecutivo de Roam, una empresa que facilita las ventas de posibles hipotecas. “La mejor manera de ayudar a las personas a moverse independientemente del gran entorno es hacerles accesibles esas tarifas bajas”.
Pero suponer tiene un inconveniente. El comprador debe calificar para el préstamo y pagar la diferencia de la tarifa del servicio del préstamo entre el precio de venta de la vivienda y el precio restante de la hipoteca. Si el pago inicial es superior a lo que el comprador puede pagar, es posible que el comprador deba contratar una segunda hipoteca. Esto puede ser difícil de obtener y tiende a conllevar tasas de interés más altas.
Por otra parte, las hipotecas portátiles aún no existen en Estados Unidos. Los economistas de vivienda advierten que la legalización de los préstamos portátiles podría dar a los propietarios de viviendas que tienen la suerte de tener hipotecas existentes a tasas bajas una ventaja sobre los compradores de vivienda por primera vez y otros. Estos cambios también podrían hacer subir aún más los precios de las viviendas al ayudar a los compradores recurrentes a gastar más.
“Eso puede ayudar a aumentar la demanda y generar más facturación en el mercado en un momento en el que estamos intentando recalibrarnos”, dijo Lambert.
Los constructores de viviendas se inclinan por ofrecer incentivos a los compradores. Esto incluye una reducción de la tasa hipotecaria o una hipoteca de tasa ajustable. David J. Phillips/AP
Tasa de compra del constructor
Eso se suma a las opciones que Pulte dijo que está explorando. Hay otras formas en que los compradores buscan ofertas hipotecarias.
Es más común encontrar tasas de interés por debajo del mercado en viviendas de nueva construcción. En los últimos años, los constructores de viviendas ofrecen más incentivos a los compradores. Esto incluye reducciones de tasas hipotecarias e hipotecas de tasa ajustable. Esto reduce los pagos mensuales de los compradores y al mismo tiempo permite a los constructores evitar bajar los precios de las viviendas.
Pero puede ser posible una recompra basada en estas tasas. haciendo que los precios de la vivienda subanEso es lo que encontró un informe reciente del Wall Street Journal, ya que proporciona una manera para que los constructores ofrezcan incentivos a los compradores. y al mismo tiempo protege el precio de etiqueta de la nueva casa. Constructores más grandes que utilizan tarifas de reducción con mayor frecuencia Verán el precio de la primera venta de una casa recién construida. aumentó otro 6% que las casas existentes y las construidas por pequeñas empresas entre 2019 y 2024, descubrió recientemente el American Enterprise Institute.
Financiamiento de proveedores
Otra opción de financiación creativa, la financiación del vendedor, implica excluir por completo al banco de la transacción. En estos casos, el vendedor retiene la escritura de la vivienda porque el comprador paga la propiedad en cuotas durante varios años. Además de los intereses pactados. Esta opción atrae a compradores que desean tasas de interés inferiores a las del mercado o que no califican para una hipoteca tradicional. y vendedores que están dispuestos a recuperar dinero con el tiempo a cambio de ganar intereses.
Pero la práctica puede ser arriesgada. El financiamiento del vendedor generalmente se ofrece como un préstamo a corto plazo al comprador, por lo que si las tasas de interés no disminuyen durante la vigencia del préstamo, los compradores pueden enfrentar pagos significativamente más altos. Si optan por una hipoteca tradicional después de algunos años de realizar pagos al vendedor,
Esta práctica ha sido común durante mucho tiempo en los barrios pobres. Criticado por los reguladores federales explotar a compradores de bajos ingresos con altas tasas de interés en viviendas de baja calidad
Aunque la financiación del vendedor se ha vuelto más popular debido a las altas tasas en los últimos años, sigue siendo una práctica para un grupo específico. Sólo alrededor del 1% de los listados de viviendas mencionan la financiación privada. agente inmobiliario.com– Pero en los últimos años esta práctica se ha vuelto cada vez más popular en las ventas de viviendas de alto nivel.
“Esto solía ser sólo una idea aproximada. Esto les sucede a bienes raíces realmente baratos. Y a compradores realmente no calificados. Y ahora el precio promedio es comparable a lo que está disponible en el mercado en general”, dijo Joel Berner, economista senior de agente inmobiliario.com– “Así que se está moviendo hacia una tendencia alcista y más generalizada. Sucede con los bienes inmuebles con valores en dólares más altos”.
Ryan Leahy y Eric Bennett fundaron una empresa con sede en Austin, Texas, llamada MORE, que se especializa en facilitar la financiación a los vendedores. Se ocupan de viviendas de alta gama. Por lo general, con un valor de entre 800.000 y 3 millones de dólares, dijeron, los vendedores suelen tener una buena cantidad de efectivo y capital en su propiedad. mientras que los compradores suelen trabajar por cuenta propia y tienen ingresos más difíciles de contabilizar. Esto dificulta la obtención de una hipoteca.
“Hay muchas personas que trabajan por cuenta propia o tienen ingresos que no califican para una hipoteca tradicional. Esto significa que tienes ingresos de influencers, ingresos criptográficos e ingresos adicionales”, dijo Leahy.
Mel Dorman compra su primera casa, una propiedad de inversión con financiación del vendedor disponible. Desde entonces, ha creado una cartera de bienes raíces en Portland, Oregón y se ha convertido en una defensora de esta práctica. Al dar consejos a otros sobre Cómo comprar y vender sin banco– Dorman razona que tales prácticas pueden ayudar a preservar la riqueza dentro de las comunidades. En lugar de que el banco saque el dinero
“Cuando alguien realiza una transacción financiera de vendedor, su pago va a una persona que vive cerca y que puede ser local. Y financia la capacidad de reducir su tamaño, jubilarse, vender propiedades de alquiler. Dejar de ser propietario de una casa, sea lo que sea que quieran vender”, dijo. Crea un camino hacia la propiedad para los estadounidenses que están cada vez más atados a los criterios bancarios y al costo del capital. tasas de interés y precios”
