‘Podemos hacer que la vivienda sea inasequible para toda una generación de estadounidenses’: los principales directores ejecutivos de bienes raíces sobre el verdadero costo de apagar el fuego económico de Covid

Dobson en conversación en una conferencia sobre bienes raíces residenciales ResidenciaReflexionando sobre la pregunta de si Estados Unidos ¿Qué hará por las familias que quieran comprar una casa? “Creemos que la parte desafortunada… es en realidad el costo de la respuesta de la política económica al COVID: podemos hacer que la vivienda sea inasequible para toda una generación de estadounidenses”.

Dobson estima que podrían ser necesarios 10 o 15 años de crecimiento constante de los ingresos para que la asequibilidad vuelva a ser casi justa. Citando normas de posguerra anteriores a 2006, culpó a la política monetaria de la era de la pandemia. Explicar que la política económica “descuidado” incluye el aumento vertiginoso de los precios de los activos y el lento crecimiento de los salarios.

“La asequibilidad puede no ser tan mala como lo es hoy. Así es como la medimos”, dice Dobson; es incluso peor. Incluso peor que la fiebre del mercado en 2006, “hay que tener mucho cuidado”.

Dobson dijo fuera de la reunión. suerte “Los alquileres deben convertirse en parte de la solución”, no sólo porque invierte en el éxito de su empresa sino también en la salud del país. “¿Cuál es nuestro objetivo?” Dobson preguntó hipotéticamente. “¿Nuestro objetivo es hacer posible que todos tengan bienes raíces a largo plazo o nuestro objetivo es hacer posible que todos vivan donde sus hijos puedan ir? [to a good school] y tener éxito? Dijo que la industria inmobiliaria enfrenta un problema grande y claro. “De hecho, el problema es que es demasiado difícil acceder a la propiedad de una vivienda. Y no hay suficientes casas para todos los tipos y niveles de precios. para satisfacer las necesidades de los consumidores”

Un representante de Amherst dijo que este era el “período menos económico en la historia moderna” para la vivienda, y señaló que debe (Principal, intereses, impuestos y seguro) de una hipoteca. Seguros FHA Con una relación préstamo-valor del 97%, actualmente utiliza alrededor del 42,9% de su ingreso medio. Esto es ligeramente superior al promedio de 2006 del 41,5% y por encima del rango de largo plazo del 25%-35%.

precio económico de extinción de incendios

¿Qué dice Dobson que es negligencia respecto de la política económica estadounidense? Es necesario un breve repaso. Sobre la última década y la era de flexibilización cuantitativa

El brote de COVID-19 impulsó billones de dólares en gasto gubernamental y tasas de interés ultrabajas. Si bien la Reserva Federal ha vuelto a la senda correctiva de la crisis de 2008 a pesar de su intención de eliminar la recesión y el desempleo masivo, esta era de “dinero fácil” ha disparado los precios de las viviendas y los alquileres.

Dobson le dijo a Lambert que las políticas de la administración y la Reserva Federal, aunque bien intencionadas, también crearon nuevos ganadores y perdedores en el mercado inmobiliario. “Hay un impuesto sobre la economía estadounidense de casi 200 puntos básicos debido al aumento que se ha producido, y la Reserva Federal necesita cancelar ese impuesto”, dijo, señalando que las tasas hipotecarias continúan altas y una tasa nominal que “podría ser 1”. [percent] Más alto de lo que debería ser dada la inflación que tenemos”.

El análisis de Amherst muestra cuán lejos está el hogar promedio en este momento. “Está muy lejos del valor justo”, dijo. “Sólo se puede alcanzar la asequibilidad de una de tres maneras: cambiando el precio de la vivienda, el precio del dinero o el ingreso familiar”. Un representante de Amherst Group proporcionó un pronóstico interno, prediciendo que para que la asequibilidad de la vivienda en los EE. UU. vuelva a estar en línea con los niveles de 2019, los precios de las viviendas tendrían que caer un 35,3%, las tasas de interés caerían un 4,6% o los ingresos aumentarían aproximadamente a la mitad (55%). Nada de esto es posible por sí solo, dijo Dobson a Lambert, y sólo es probable que se produzca un progreso ascendente a medida que los ingresos, los precios y las tasas se desaceleren gradualmente. Renovado a lo largo de los años.

Las restricciones crediticias son otra razón: aunque las regulaciones posteriores a la crisis mantienen los estándares para los préstamos hipotecarios, también excluyeron a los prestatarios con puntajes crediticios más bajos. En el pasado, se trataba de un grupo de muchos compradores primerizos. “Las hipotecas de alto riesgo sirvieron a millones de estadounidenses para permitirles comprar viviendas… Cuando se aprobó la Ley Dodd-Frank, se permitió un riesgo crediticio máximo. Sólo beneficia al 25% superior de la base de consumidores”, explica Dobson. Como resultado, los criterios de préstamo dividen sistemáticamente el mercado por la mitad. Como resultado, muchos estadounidenses son inquilinos permanentes aunque quieran ser propietarios de una casa.

La razón por la que estas cosas se llaman de alto riesgo no es porque sean basura. Agregó que es sólo una hipoteca para personas con puntajes crediticios por debajo del promedio. Preguntó a la multitud si sabían qué hacer al cambiar de un puntaje FICO de 745 a un puntaje FICO de 645: “Omitieron dos pagos. Puedes pasar de Prime a Subprime en dos meses”, después de lo cual se necesitan cinco años para volver al estado Prime. Y añadió: “Todo este sistema es cómo decidimos quién recibe crédito y quién decide. Y qué hacemos cuando no pagamos un préstamo. Fue algo creado en los años 40”.

Propietarios de instituciones y turnos de alquiler

Dobson también destacó el papel cada vez mayor de los propietarios institucionales como Amherst, a pesar de las críticas públicas de que las corporaciones, por ejemplo, desplazan al propietario de la casa. Pero insiste en que las empresas están llenando el vacío dejado por la restricción del crédito y la reducción de la construcción de viviendas. Los residentes de Amherst a menudo tienen ingresos modestos y crédito de baja calidad, pero desean los beneficios de viviendas suburbanas como patios, escuelas y comunidad, incluso si las alquilan o no son propietarios. “Estamos involucrados sólo porque… La nación no proporcionará los fondos. [our customers] vivir en la casa”

en conversación con suerteDobson argumentó que el ascenso de Amherst creó un vacío y que sus residentes estaban actualmente desatendidos por la industria hipotecaria. Dijo que muchos residentes de Amherst tienen puntajes de crédito de alrededor de 650 y un pequeño porcentaje (menos del 10%) tiene un historial de pagos inconsistente: “Si se tratara de un conjunto de hipotecas, sería un desastre”. Dobson dijo que el modelo es un ajuste necesario a la realidad de un Estados Unidos pospandemia. Se trata de financiar y mejorar viviendas a gran escala. y proporcionar estabilidad inmobiliaria cuando los gobiernos y los prestamistas tradicionales retrocedan.

En cuanto a las soluciones, Dobson le dijo a Lambert que no cree en soluciones rápidas de Washington. Apoya la ampliación del acceso al crédito. Esto podría lograrse mediante una financiación innovadora o una relajación cautelosa de las normas crediticias. Pero señaló que esta idea puede ser “La forma más rápida de terminar una reunión con un político”.

en conversación con suerteDobson mira hacia el futuro en términos de la economía, sus residentes y la búsqueda de una buena vida. en inteligencia artificial Dijo que cree que el impacto en los empleos será más severo para los trabajadores de primera línea y los profesionales de servicios. Eso constituye la mayoría de la población de Amherst, dijo Dobson. suerte Su nuevo residente promedio gana un poco más de 100.000 dólares. (Amherst dice que el ingreso anual medio de los nuevos residentes es de $108,000). Y si estos residentes trabajan “empujando el papel y siendo parte del flujo de trabajo”, podrían tener problemas, dijo.

Cuando se le preguntó sobre la reciente elección de Zohran Mamdani como alcalde de la ciudad de Nueva York, Los New York Times Como la “venganza de un yuppie en apuros” que ganaba alrededor de 120.000 dólares y luchaba por costear la ciudad, Dobson se negó a hacer comentarios. Excepto decir que muchas personas parecen sentir que hicieron lo que les dijeron. “Entonces no obtuvieron lo que prometieron”.