El proyecto de 85 pisos en Yonge and Bloor en Toronto, anteriormente conocido como One, es el edificio residencial más alto de Canadá. y quizás sea famoso por tener una de las pistas de construcción más largas hasta su finalización final. Este es el período de tiempo que debería preocupar a todo comprador de condominios.
El desarrollador Sam Mizrahi compró el terreno en 2014 y, en 2017, un comprador de preventa había comprado las unidades a un precio que, en retrospectiva, valía la pena. Parece una ganga. Aunque el mercado de condominios ya ha disminuido aproximadamente un 25 por ciento.
Los madrugadores están descubriendo qué sucede cuando los megaproyectos fracasan.
Un beneficiario designado por el tribunal intervino el año pasado para salvar la torre de 2.000 millones de dólares. Después de que los promotores se quedaran sin dinero la semana pasada, un juez aprobó una propuesta que eliminaría casi todos los 329 contratos de compra. Los investigadores de Alvarez & Marsal estiman que podría revenderse por casi 200 millones de dólares más que el precio inicial, incluso en el mercado debilitado actual.
El objetivo no es ser justo. Su objetivo es extraer la mayor cantidad de dinero posible del sitio para ayudar a pagar la cuenta de 1.600 millones de dólares de sus acreedores.
Y parte de ello procederá directamente de las ganancias en papel de los inversores. Es una de las lecciones más duras sobre la sórdida especulación en el mercado de condominios de Toronto.
A los reguladores normalmente no les gustan las cancelaciones. Pero los expertos en quiebras con conocimiento del acuerdo dijeron que esta vez a los compradores se les dio una opción: recuperar su depósito. O tome la misma unidad con un precio de 2025 de la que se reirá en 2017.
Las compañías de seguros de depósitos ahora están obligadas a devolver cada dólar más intereses. Pero ¿qué beneficios han obtenido esos compradores en los últimos ocho años? Desaparecido.
Y todo esto es completamente legal. Todo es parte de la norma en el mercado de preventa, donde “muchos años para completarse” puede convertirse silenciosamente en “nunca”.
Pauline Lierman, vicepresidenta de investigación de la empresa inmobiliaria Zonda, lo expresó sin rodeos: estas unidades de 2017 se venderán por más. Esto se debe a que los desarrolladores todavía están encontrando compradores para sus artículos de lujo. Incluso en un mercado húmedo como este
Señaló que cinco de los ocho lanzamientos de este año son de alta gama.
¿Pero el resto del mercado? Ahí es donde entran los moretones. El año pasado se cancelaron unas 7.300 ventas. A menudo, esto se debe a que los desarrolladores no pueden cumplir sus objetivos de preventa.
La pandemia alcanzó su punto máximo en el primer trimestre de 2021, cuando los precios promedio alcanzaron los 1.700 dólares por pie cuadrado en la ciudad y los 1.200 dólares en los suburbios. Eso ya pasó hace mucho. Hoy en día, los proyectos deben tener un precio similar al de la reventa, alrededor de $1,100 o menos. E incluso entonces, los desarrolladores todavía tienen incentivos por ahí.
En 2017, las unidades en preventa en el centro de la ciudad costaban entre $600 y $700 por pie cuadrado, dijo Lierman. Ese fue un año récord. Pero eso fue antes de que los costos de construcción se dispararan y los avisos de cancelación se volvieran más comunes.
Ben Myers, presidente y propietario de Bullpen Research and Consulting Inc., dijo que los proyectos siguen cayendo como fichas de dominó. Cuando los números dejaron de funcionar, la grúa dejó de moverse. Algunos proyectos se convirtieron gradualmente en alquiler. Otros lo guardaron en un cajón.
“No hay muchos desarrolladores que asuman un proyecto con pérdidas”, dijo Myers.
La cancelación del proyecto será cubierta por la Autoridad de Supervisión de la Construcción de Viviendas. El motivo de la devolución del depósito del comprador se especifica en el acuerdo de compra, dijo el abogado Bob Aaron.
“Depende de lo que firme el consumidor. Pero a menudo hay cláusulas en el acuerdo que permiten al constructor rescindir el proyecto”, dijo Aaron, añadiendo que el proyecto Mizrahi es otro ejemplo porque el constructor tuvo que seguir adelante.
Antes de sentir lástima por el comprador del condominio, recuerde que muchos compradores son en realidad inversionistas. que en última instancia quieren dar la vuelta y obtener grandes beneficios con un pago inicial muy bajo.
Durante muchos años fue una obviedad: aportar un par de por ciento. Observe cómo sube el mercado. Luego dé la vuelta al papel. Los requisitos de asignación se simplificaron hasta el colapso final A medida que los reguladores y desarrolladores endurecen las reglas, las tarifas de transferencia ahora son términos de porcentaje de ventas y condiciones de recurso que hacen que cambiar la situación no sea fácil.
Pero el mercado tiene suficiente liquidez para absorber todos los condominios asignados. Ya no. Tenga en cuenta que no todos los términos de asignación son iguales. Y algunas condiciones incluyen un lenguaje que permite a los desarrolladores perseguir compradores anteriores. A menos que sea una cesión completa y no haya recurso.
Una lección aquí es comprar a constructores acreditados. Lo que hace que sea irónico que Tridel, uno de los grandes nombres del negocio, haya venido para ayudar con los proyectos de ventas en el recién renombrado One Bloor West.
“Después de haber entregado con éxito más de 90.000 viviendas, esta obra maestra histórica cuenta con la confianza de algunos de los constructores de condominios más confiables y exitosos de Toronto”, se jactó la compañía en una reventa de las unidades originales que retiró de los inversionistas esta semana.
“La regla”, dijo Aaron, “es comprar a desarrolladores, ya sabes. Un desarrollador que construye 100 edificios”.
Es una dura lección. Pero un comprador de una unidad en la ahora famosa torre de Toronto lo sabe mejor. Es genial recuperar tu dinero. Pero, ¿cómo se sentiría si hubiera invertido en el índice TSX Composite durante los últimos cinco años? Y alguien se queda con el 80 por ciento de tu retorno. Porque eso es lo que pasó.
Esa ganancia era real hasta ahora no lo era. Y eso es en el mercado de condominios donde los edificios a veces se derrumban.
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