Barbara Corcoran es conocida por sus decisiones de inversión contundentes y por oponerse a la sabiduría financiera convencional, incluido el orgullo de no ahorrar un “diez centavos” de su riqueza sustancial. Pero algo debe estar haciendo bien, considerando que está vale unos 100 millones de dólaresy desveló algunas claves de su éxito en el sector inmobiliario.
Corcoran apareció en el Podcast inmobiliario de BiggerPockets con su hijo Tom Higgins para describir dos métodos que, según ella, constituyen su “regla de oro” en la inversión inmobiliaria: depositar el 20% en una propiedad de inversión y hacer que los inquilinos de esa propiedad paguen la hipoteca.
Este es el método que utilizó la propia Corcoran cuando pidió prestado $1,000 de su entonces novio para lanzar su carrera inmobiliaria. Después de fracasar en 22 trabajos, se despidió de su trabajo de camarera y comenzó un “diminuto“Oficina de bienes raíces en Nueva York. Terminó vendiendo la Corcoran Group a la empresa inmobiliaria NRT por 66 millones de dólares en 2001, lo que la lanzó al estrellato en inversiones inmobiliarias y empresariales. Ha estado en el elenco principal de inversores en Tanque de tiburones desde sus inicios en 2009, cerrando acuerdos con más de 100 empresas.
La regla de oro de la inversión inmobiliaria
El método de Corcoran para la inversión inmobiliaria es probado y verdadero.
“Esa siempre ha sido mi regla de oro”, dijo. “Compre una propiedad con un 20% de pago inicial. [That] Siempre ha sido mi fórmula porque antes se hacía con el 10%, pero ya no es posible. Repetí esa fórmula una y otra vez, y luego me aseguré de que el inquilino hubiera pagado mi hipoteca. Es bastante fácil de esa manera”.
Dejar un pago inicial del 10% en lugar del 20% puede dejar al comprador con un pago mensual demasiado alto, una medida arriesgada ya que los precios de la vivienda y las tasas hipotecarias aún son elevados. Un pago inicial del 20 % aumenta las posibilidades de que se quiebre aún más rápidamente en una propiedad y obtenga ganancias antes.
Si bien esa regla de oro ha funcionado para Corcoran, otros inversores inmobiliarios advierten que una regla única no siempre coincide con las condiciones del mercado.
“Cada protocolo de inversión es completamente único y diferente”, Alex Blackwood, director ejecutivo y cofundador de la plataforma de inversión inmobiliaria. Club magnatedijo Fortuna. “Por ejemplo, tal vez el puntaje crediticio de un inversionista sea mejor para que pueda obtener más con menos costos mensuales, o tal vez las tasas de interés sean más bajas para que un inversionista pueda aumentar el apalancamiento y aun así alcanzar el punto de equilibrio”.
Punto de equilibrio en el sector inmobiliario
Incluso con un sólido historial en inversiones inmobiliarias, Corcoran nunca espera ganar dinero con sus compras durante el primer año o dos de propiedad, dijo en el podcast. Pero alcanzar el punto de equilibrio desde el principio (que un inquilino cubra la hipoteca y otros costos mensuales del propietario) es un buen indicador de que a la propiedad de inversión le irá bien.
“Si llego al punto de equilibrio, estaré sonriendo hasta el banco”, dijo. “Y luego, en el segundo o tercer año, Nueva York es un lugar mágico. El valor siempre sube, y entonces empiezo a obtener mucho efectivo. Luego refinancia, retiro mucho efectivo, refinancia, retiro efectivo. Los bienes raíces son mágicos si se hacen bien”.
Blackwood coincide en que alcanzar el punto de equilibrio en el primer año ayuda a los inversores a comenzar a obtener ganancias en el segundo año. Aunque los inversores pueden sufrir un impacto a corto plazo en una inversión a largo plazo, la rentabilidad llega cuando pueden aumentar el alquiler, añade.
La regla de oro del “equilibrio” también se relaciona directamente con uno de los “principios subyacentes” del sector inmobiliario, el primero de los cuales es el apalancamiento, dijo Ian Formigle, ex director de inversiones de la plataforma de inversión en bienes raíces comerciales. multitudcalle (ahora socio de Desarrollo de luz verde), dijo Fortuna.
“Pedir dinero prestado para adquirir bienes raíces puede amplificar dramáticamente los retornos para los inversionistas, pero también puede amplificar el riesgo”, dijo. Al adherirse a la regla de oro de Corcoran y lograr que los inquilinos cubran los costos, “se mitiga el riesgo de apalancamiento al generar ingresos mensuales a través de la propiedad. También se puede crear una oportunidad para generar riqueza a través de la apreciación de los activos porque los bienes inmuebles bien ubicados pueden atraer más atención e inversión con el tiempo”.
Aun así, una inversión inmobiliaria exitosa lleva tiempo. Durante el podcast, Corcoran describió una propiedad que compró usando su método del 20% de pago inicial, pero esperó 20 años para venderla. Pagó 1 millón de dólares por la propiedad y la vendió por 3,2 millones de dólares dos décadas después.
Aunque este proceso lleva tiempo, Corcoran advierte que no se debe retirar dinero de las propiedades de inversión demasiado pronto.
“Paralizas tu negocio si empiezas a retirar dinero”, dijo. “Quieres ver cuánto tiempo puedes pasar sin tocar un centavo. Eso es lo que hice”. Para ganar dinero cuando empezaba a invertir en bienes raíces, Corcoran dirigió su firma de corretaje.
“Gané mucho dinero con eso”, añadió. “Pero [as for] Para mis edificios, nunca busqué dinero hasta que maduraron un poco, y luego comencé a sacar mucho dinero en efectivo”.
Una versión de esta historia apareció en Fortune.com el 5 de diciembre de 2023.
