La política de vivienda característica de Zohran Mamdani es ampliamente detestada por los economistas. He aquí por qué.

Pero los economistas internacionales odian el control de los alquileres. En una encuesta de 2012 entre destacados economistas, sólo el 2% estuvo de acuerdo en que las leyes de control de alquileres han tenido un “impacto positivo” en la oferta y la calidad de la vivienda asequible, afirmó incluso el premio Nobel Richard Thaler. pliegue Al explorar cuál debería ser la siguiente pregunta: “¿Gira el sol alrededor de la tierra?”

¿Por qué los economistas desdeñan los planes que parecen promover la justicia y la equidad en el mercado inmobiliario? Eso está claramente roto.–

Simplicidad encantadora

Para la mayoría de los votantes, congelar el alquiler parece normal: si los precios están fuera de su alcance, evitar que los precios suban. Pero para los economistas eso es como tratar la fiebre rompiendo un termómetro: suprime los síntomas sin curar la enfermedad. Hay una continua escasez de viviendas.

“Congelar los alquileres no resuelve la escasez”, dijo David Sims, economista de la Universidad Brigham Young, propietario de investigación En cuanto al control de alquileres en Massachusetts, sigue siendo estándar. “Simplemente cambia quién estará a cargo”.

El trabajo de Sims explora el sistema de control de alquileres que alguna vez gobernó la ciudad de Cambridge. Massachusetts En el que los inquilinos pueden vivir a precios de alquiler inferiores a los del mercado de forma indefinida. Esta política tiene como objetivo mantener la vivienda asequible. Pero esto conduce a lo que él llama mala asignación.

“La gente a la que le va mejor con el activismo tiende a quedarse”, dijo. suerte– “Los hogares más antiguos tienden a quedarse con unidades más grandes que ya no necesitan. Mientras tanto, una familia pequeña no puede encontrar espacio. A medida que pasa el tiempo, descubrirá que hay la persona equivocada en el apartamento equivocado”.

Cuando los votantes en Massachusetts Los controles de alquileres fueron abolidos en 1994.El valor de las propiedades en Cambridge ha aumentado un 45%, y no sólo en el caso de los apartamentos regulados. Pero también todo el barrio. Resulta que años de alquileres limitados han frenado la inversión y arrastrado hacia abajo los valores de las propiedades circundantes. Esto significa cuando finalmente se elimina el control. Los propietarios de viviendas también tienen el poder de actualizar y mejorar sus apartamentos. Barrios que habían estado congelados junto con los alquileres parecieron de repente volver a la vida.

Ese poder ya es evidente en Nueva York. Según residencia y ciudad vacantes explorarAlrededor de 26.000 apartamentos con alquiler estabilizado están vacíos. Muchas habitaciones son inhabitables. Esto se debe a que el costo de las mejoras excede lo que el propietario puede recuperar legalmente. La Ley estatal de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019 limita los costos de renovación reembolsables a $50,000. Repartidos a lo largo de 15 años, restaurando edificios que tienen cientos de años. Puede que cueste el doble. Esto deja a los propietarios con pocos incentivos para hacer algo más que cerrar la puerta.

Alivio a corto plazo, dolor a largo plazo.

Los beneficios inmediatos del control de alquileres para los residentes actuales son innegables. Él Crear estabilidad para los inquilinos Vive de sueldo en sueldo y reduce el riesgo de desalojo, pero a largo plazo, sostienen los economistas, actúa de la misma manera que arrojar arena a los engranajes del mercado inmobiliario. Los propietarios difieren el mantenimiento no reembolsable. Nuevas construcciones retrasadas Y la cantidad de viviendas disponibles se está erosionando silenciosamente.

El estudio de Stanford de 2018 fue dirigido por Rebecca Diamond, una de las principales expertas en el mercado inmobiliario actual. Encontró que cuando San Francisco amplió el control de alquileres en la década de 1990, la oferta de viviendas de alquiler Disminución del 15% en la próxima década– Muchos propietarios convierten sus apartamentos en condominios o residencias ocupadas por sus propietarios para evitar las regulaciones. La política ayuda a los inquilinos existentes. Pero al final ha aumentado los alquileres del mercado en toda la ciudad y ha ampliado el espacio más rápidamente. Esto crea lo contrario de lo que pretendían los formuladores de políticas.

“No se trata de sentir lástima por los propietarios”, dijo Sims, “se trata de comprender los incentivos. No se puede esperar que las personas inviertan en algo si nunca alcanzarán el punto de equilibrio. Del mismo modo que no se puede esperar que los inquilinos se ofrezcan voluntariamente a pagar más alquiler”.

Para los economistas El problema más profundo de la congelación de los alquileres es conceptual: implican que la asequibilidad puede determinarse en función de la lógica de la oferta y la demanda.

“Crea la creencia de que el problema se puede solucionar con una orden”, dijo Sims, “pero los alquileres son altos porque la gente quiere vivir en Nueva York. La única solución duradera es facilitar la construcción de viviendas adicionales que la gente realmente necesita”.

Ofreció una analogía interna para las presiones del mercado: Black Friday Sims dijo que la gente ya no hacía cola para comprar en las tiendas el Black Friday, pero hubo un momento en que un televisor de 1.000 o 200 dólares tenía que hacer fila alrededor de la cuadra a las 4:00 a.m. y sólo unos pocos afortunados obtenían uno.

“Pero la vivienda no es como un televisor de 200 dólares”, señaló Sims. “Todo el mundo necesita un lugar para vivir. Pero si la vivienda cuesta tanto como un televisor de 200 dólares, hay mucha gente que simplemente no lo entiende”.

De eso se trata el control de alquileres. Los economistas dicen: Benefician a los de adentro a expensas de los de afuera. A medida que pasa el tiempo, puede profundizar la desigualdad al mantener a los residentes más jóvenes, de bajos ingresos o recién llegados excluidos de vecindarios regulados que efectivamente se convierten en clubes cerrados.

Política de curita en un mercado quebrado

Partidarios del plan de Mamdani encimera La crisis de Nueva York es grave. La quietud temporal es un imperativo moral.

con Alquiler medio Argumentan que la ciudad no puede esperar a que se realicen reformas de zonificación y proyectos de construcción que tardarán años en materializarse. Está por encima de los 4.000 dólares, pero incluso los economistas más comprensivos advierten que, a menos que se tomen medidas paralelas para aumentar la oferta, Erection pospondrá su consideración.

“Si no se combina el congelamiento de los alquileres con un plan confiable de expansión de viviendas”, dijo Sims, “no se está resolviendo el problema. Simplemente se está alejando la responsabilidad sin resolver realmente el problema subyacente”.