El presidente Donald Trump dijo recientemente en las redes sociales que pediría al Congreso que detuviera a los grandes inversores y a las empresas de capital privado. comprar una casa unifamiliar.
su plan No hubo muchos detalles Sin embargo, en todo Estados Unidos se repitió el estribillo común de que los inversores no deberían ser propietarios de viviendas y que aumentan los precios.
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Los críticos dicen que el tema es exagerado y estimado 4% de los alquileres unifamiliares Es propiedad de inversores institucionales. Los estudios a lo largo de los años han demostrado que el condado de San Diego habitualmente tiene uno de los siguientes: tarifas más bajas inversores institucionales
Aún así, se espera que la medida sea popular entre los votantes e incluso impedir que algunas grandes empresas como Blackstone compren propiedades podría marcar una pequeña diferencia en el mercado inmobiliario.
Pregunta: ¿Debería el Congreso impedir que los grandes inversores compren viviendas unifamiliares?
economistas
Ray Major, economista
SÍ: Se debería prohibir a los inversores institucionales poseer viviendas unifamiliares. El sueño americano se basa en la propiedad de una vivienda, y cada persona en los Estados Unidos debería poder trabajar duro y comprar una casa. Los inversores institucionales están convirtiendo a posibles propietarios de viviendas en inquilinos de por vida al reducir la oferta y aumentar los precios de las viviendas. A largo plazo, esto eliminará la capacidad del estadounidense promedio de generar riqueza generacional y transmitirla a sus hijos.
Caroline Freund, Escuela de Política y Estrategia Global de UC San Diego
NO: Los inversores tienen efectos mixtos sobre la asequibilidad de la vivienda. Las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar se benefician del alquiler de casas en barrios con buenas escuelas. Los inversores pueden estabilizar los mercados durante las recesiones, tal como lo hicieron cuando los precios colapsaron después de la crisis financiera. Para aumentar la asequibilidad, tendría más sentido limitar la propiedad de grandes inversores en mercados donde tienen poder de fijación de precios que prohibirla por completo. Y si el objetivo es aumentar la oferta de viviendas y aumentar la asequibilidad, existen herramientas mucho mejores que las restricciones a la inversión.
Kelly Cunningham, Instituto de Investigaciones Económicas de San Diego
NO: La gran mayoría de las viviendas unifamiliares de alquiler pertenecen a pequeños y medianos propietarios, y menos del 5% pertenecen a grandes inversores. Culpar a las grandes empresas parece un deseo intenso de hacer parecer que la administración se preocupa por los precios de las viviendas y está haciendo algo con respecto a la asequibilidad, pero está ignorando los verdaderos impulsores de los costos de la vivienda y los problemas reales causados por la sobrerregulación, las restricciones de zonificación y las tasas de capitalización. Culpar a los inversores puede dar lugar a políticas que tengan consecuencias completamente negativas en los mercados internos.
Alan Gin, Universidad de San Diego
SÍ: Aunque los inversores institucionales son una pequeña porción del mercado, su influencia está creciendo. Estos tienen una importancia límite y pueden tener impactos importantes para algunas comunidades. Aumentan la demanda de vivienda, lo que provoca un aumento de los precios, lo que conduce a la inflación de los precios de la vivienda, que es uno de los mayores contribuyentes al aumento de la tasa de inflación general. También pueden excluir a compradores individuales que pueden tener dificultades para competir con ofertas exclusivamente en efectivo en un entorno de altas tasas de interés.
James Hamilton, Universidad de California en San Diego
NO: Si un inversionista compra una casa y la alquila, es una casa menos ocupada por el propietario y una casa más ocupada por el inquilino. Esto no cambia el costo total de la vivienda. Además, la Constitución no otorga al Congreso ni al presidente la autoridad para dictar tal norma. Este es un problema local, no un problema nacional. La verdadera solución es reducir las tarifas locales y las restricciones a la construcción de viviendas.
Norma Miller, Universidad de San Diego
NO: Esta limitación a la propiedad corporativa es emblemática de la intervención impulsada por la población en el mercado inmobiliario y, al igual que los controles de alquileres, es perjudicial en el largo plazo, ya que inhibe la asignación de capital y nueva oferta en el mercado inmobiliario. Los precios de las viviendas y los niveles de alquiler están determinados en gran medida por los fundamentos de la oferta y la demanda: crecimiento del empleo, inmigración, restricciones de zonificación, NIMBY y niveles de construcción, por ejemplo. Las instituciones pueden gestionar los alquileres de forma más sistemática utilizando herramientas dinámicas de fijación de precios y procedimientos operativos estandarizados, pero no determinan el mercado. Ellos responden esto.
David Ely, Universidad Estatal de San Diego
NO: La escasez de viviendas unifamiliares asequibles se debe principalmente a una construcción nueva inadecuada. Un factor que contribuye también es que los propietarios existentes optan por no actualizar sus viviendas porque no quieren renunciar a sus hipotecas de bajo interés. Dada la proporción relativamente pequeña de viviendas unifamiliares propiedad de inversionistas institucionales, restringir sus compras de viviendas no aumentará significativamente el stock de viviendas disponibles para los hogares ni desacelerará el crecimiento de los precios.
Administradores
Phil Blair, mano de obra
NO: El problema no es quién posee la propiedad en alquiler, sino qué poca hay. El sector privado ha encontrado un nicho de inversión inmobiliaria y merece beneficiarse de él. La ley de la oferta y la demanda dice que si se construyen más viviendas, los precios de alquiler bajarán. Es posible que la administración esté abriendo miles de acres de tierra subutilizada en todo el país para viviendas muy necesarias.
Chris Van Gorder, Scripps Salud
SÍ: Los porcentajes pueden ser bajos en términos del número de viviendas compradas por grandes inversores, capital privado u otros inversores institucionales. Pero sus compras aumentan los precios de la vivienda al reducir las tenencias de activos privados y de aquellos que buscan comprar viviendas para su uso personal. Creo que esto podría controlar modestamente los precios de las viviendas al aumentar la disponibilidad para los compradores privados.
Jamie MoragaFranklin Revere
NO: El presidente Trump ha propuesto prohibir a los grandes inversores institucionales comprar más viviendas unifamiliares. La palabra clave “más” sugiere un límite, no una venta. En lugar de una prohibición total, el Congreso podría encontrar apoyo bipartidista para limitar la propiedad corporativa de viviendas unifamiliares. El límite podría facilitar la competencia para los compradores de vivienda por primera vez, ayudar a proteger a los inquilinos de los “megapropietarios” y reducir la concentración del mercado. También puede ayudar a compensar los efectos de la asequibilidad de la vivienda, la oferta de alquiler y la construcción de viviendas.
Gary London, Londres Moeder Consultants
SÍ: Pero esto es una especie de evasión económica porque hay relativamente pocas casas en San Diego en carteras corporativas. Propongo una legislación que 1) se centre en políticas de zonificación y uso de la tierra para fomentar la construcción de nuevas viviendas, 2) fomente la reducción de personal para las personas mayores mediante la eliminación del impuesto a las ganancias de capital, y 3) permita una transferencia única de los impuestos a la propiedad existentes para nuevas transacciones. Entonces surgirá un mercado de reventa más fuerte junto con una nueva demanda de vivienda.
Bob Rauch, R.A. Rauch y asociados
NO: Dado que los inversores institucionales tienen una pequeña participación en el mercado inmobiliario, prohibirlos contribuirá poco a reducir los precios. También ofrecen viviendas de alquiler a personas que no pueden o no quieren comprar. Las propuestas para restringir quién puede comprar propiedades reflejan el tipo de políticas impulsadas por el alcalde Mamdani en la ciudad de Nueva York. Necesitamos reducir las regulaciones, impuestos y tarifas que restringen la oferta. Limitar quién puede comprar una casa reduce el mercado y desalienta la construcción.
Austin Neudecker, Crecimiento de trenzas
SÍ: Aunque la propiedad institucional representa actualmente solo el 4% del mercado, los fondos en los que la focalización algorítmica, las ofertas en efectivo y la conversión de alquileres están aumentando pueden hacer subir los precios y crear externalidades negativas que afectan especialmente a los compradores primerizos. En primer lugar, realizar pruebas a corto plazo en mercados específicos y analizar el impacto en los precios, la oferta y la asequibilidad del alquiler antes de una implementación más amplia o permitir que expiren.
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