Los ejecutivos hoteleros en un evento reciente de la industria discutieron las ventajas y desafíos de los modelos de propiedad con muchos activos en comparación con las estrategias con pocos activos, con énfasis en el control, la flexibilidad, el rendimiento de las inversiones y la gestión de riesgos en un entorno económico volátil.
El debate en curso dentro de la industria hotelera sobre las ventajas de los modelos de propiedad con muchos activos versus los modelos de propiedad con pocos activos fue un tema importante en el reciente evento de desarrollo de la industria hotelera “Asset Intensive”. Si bien algunos datos sugieren que los modelos de reducción de activos pueden mejorar el desempeño general de las empresas hoteleras, varios panelistas argumentaron a favor de mantener la propiedad directa de los activos hoteleros. El debate se centró en el equilibrio entre un mayor riesgo y el potencial de un mayor control, flexibilidad y rentabilidad de las inversiones.
Argumentos a favor de una gran propiedad de activos
Mark Anderson, director general de bienes raíces e internacional de Whitbread, enfatizó los beneficios de una gran propiedad absoluta para su empresa. Whitbread posee alrededor de 540 de sus aproximadamente 900 hoteles, la mayoría de los cuales se encuentran en el Reino Unido. Anderson afirmó que esta estructura de propiedad permite a la empresa asegurar deuda en condiciones favorables, mantener el control sobre el desarrollo y la inversión y gestionar el capital y el flujo de caja de manera eficiente.
Ronen Nissenbaum, director general para Europa Occidental de Fattal Hotels y Leonardo Hotels, describió el enfoque de su empresa como “injustificadamente cargado de activos”. Dijo que la propiedad directa permite una rápida entrada al mercado y proporciona un mayor control sobre la cadena de valor de una empresa, especialmente en tiempos de incertidumbre geopolítica y económica. Nissenbaum también señaló que es posible que los informes financieros públicos no reflejen plenamente el valor añadido que supone poseer activos rentables.
Martin van der Graaf, director de operaciones para Europa occidental de Essende, se hizo eco de estos sentimientos. Con el 96% de la cartera de hoteles de Essendi bajo propiedad directa, Van der Graaf cree que este control permite a la empresa tomar las mejores decisiones para cada activo, especialmente durante las crisis económicas. También destacó los beneficios de implementar estrategias ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) y centrarse en maximizar el valor de las propiedades existentes.
Estrategias de inversión y asociaciones.
Lily Wicker, directora ejecutiva de Aethos, analizó el papel de la cultura empresarial y las asociaciones en la gestión de activos. Aethos gestiona activos en nombre de Limestone Capital, centrándose en el valor de crecimiento a través de acciones de primera línea, mientras que Limestone se especializa en recaudación de fondos. Wicker considera que esta asociación mejora el panorama riesgo-recompensa y permite que cada parte se centre en sus puntos fuertes.
Graeme McCormack, director de gestión de fondos hoteleros y de ocio de Principal Asset Management, señaló que los hoteles están disfrutando actualmente de un sólido desempeño en el sector inmobiliario. Pero señaló que algunos vehículos de inversión en Europa enfrentan restricciones que les impiden ser propietarios directos, lo que limita su flexibilidad operativa.
Preocupaciones sobre los modelos de luz de activos
Algunos panelistas expresaron su preocupación de que los modelos con pocos activos, que se basan en contratos de gestión o acuerdos de franquicia en lugar de propiedad, pudieran conducir a una mercantilización. Wicker afirmó que cuando las marcas hoteleras ofrecen productos intercambiables, pueden socavar la diferenciación y la rentabilidad. Prefiere cobrar tarifas más altas por productos hoteleros innovadores en lugar de competir en sectores sujetos a presión de precios.
Los participantes coincidieron en que la colaboración y el intercambio de ideas entre diferentes modelos pueden resultar beneficiosos. Anderson afirmó que aunque Whitbread es propietaria principalmente de sus propiedades, está abierta a acuerdos de gestión en mercados específicos, como Oriente Medio, donde la empresa firmó recientemente un memorando de entendimiento para desarrollar varios hoteles Premier Inn.
Flexibilidad y perspectiva de futuro
La flexibilidad fue un tema recurrente, y los ejecutivos señalaron que la elección entre modelos con muchos activos y con pocos activos puede depender de las condiciones del mercado y la estrategia de la empresa. Nissenbaum sugirió que Fattal Hotels podría permanecer abierto a diversos métodos, incluido el arrendamiento, la gestión, la propiedad o incluso la franquicia en el futuro.
Anderson proporcionó un ejemplo de la resiliencia de Whitbread, describiendo cómo la compañía aseguró un activo clave en Londres aprovechando su sólido caso de inversión, a pesar de que no era el mejor postor. Wicker destacó la importancia de alinear el capital con los activos adecuados, incluso si eso significa un crecimiento más lento.
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