Como comentamos antes, comprender el valor de una empresa es importante en cada etapa de su vida.
Al rastrear el valor a lo largo del tiempo, podemos ver su trayectoria. Al comprender los factores que influyen en el valor, podemos determinar mejor dónde concentrar nuestro tiempo, energía e inversión.
En la industria de comestibles, se utilizan múltiples metodologías de valoración, pero el modelo básico sigue siendo el EBITDA, o ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización. Luego, este número está sujeto a un multiplicador para llegar al valor empresarial.
Los impactos más obvios en el EBITDA son las ventas y los gastos. Las ventas (y los métodos para aumentarlas) son un tema en sí mismo y uno que nuestra industria discute todos los días (que será el tema del próximo artículo de esta serie).
Los gastos, por otro lado, incluyen factores obvios y menos obvios que pueden afectar significativamente el valor.
Uno de estos factores es el alquiler.
Si no posee su propia propiedad, el objetivo es mantener el alquiler al mínimo. ¿Pero qué pasa si lo posees? ¿Cómo debería pensar en los costos de alquiler o hipoteca?
En primer lugar, si es propietario de una propiedad, se da cuenta de que el alquiler más alto que obtiene se debe a que el propietario generalmente aumenta el valor de la propiedad.
Los bienes raíces comerciales generalmente se valoran utilizando una tasa de capitalización, donde el ingreso operativo neto es el numerador y la tasa máxima es el denominador. Exploraremos esto con más detalle en un artículo futuro.
Por ahora, basta con comprender que si se posee tanto operaciones como bienes inmuebles, los valores tienden a autocorregirse. Ofrecer un pago de arrendamiento más bajo aumenta el EBITDA y por tanto el valor del negocio operativo.
Al mismo tiempo, esto reduce los ingresos operativos netos en el sector inmobiliario, lo que reduce el valor de la propiedad. Un aumento del alquiler hace lo contrario.
Mientras esté en ambos lados del trato, la decisión de aumentar o disminuir el alquiler afecta principalmente dónde surge el valor (en las operaciones o en los bienes raíces) más que en el valor general de la organización.
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Por supuesto, existen muchas razones para elegir uno sobre el otro, incluidas consideraciones fiscales y diferentes porcentajes de propiedad. Pero cuando se posee un inmueble, es fundamental observar el valor combinado de ambos activos al evaluar un negocio.
Como regla general, muchos en la industria de comestibles sugieren que los pagos netos del arrendamiento triple deberían ser iguales o inferiores al 2 por ciento de las ventas mensuales.
El estado físico de la tienda también tiene un impacto significativo en el valor. Los gastos de capital y el mantenimiento continuo impactan la experiencia del cliente y, en última instancia, el desempeño financiero.
No actualizar y mantener bien la tienda significa que el futuro comprador necesitará invertir un capital importante para hacerla competitiva. Con el tiempo, el mantenimiento diferido también afecta las ventas, a medida que se erosiona la percepción de calidad y valor de los clientes.
Otro factor que afecta el valor -aunque quizás menos obvio- es cualquier limitación en la capacidad de realizar cambios en el proceso.
Los acuerdos de suministro a largo plazo con mayoristas, distribuidores o revendedores no son intrínsecamente malos. De hecho, puede aportar estabilidad, oportunidades y escala.
Sin embargo, desde una perspectiva de valoración, imagine que es un nuevo comprador con ideas para variar, sólo para descubrir que tiene prohibido contractualmente implementarlas.
Si bien dichos acuerdos pueden tener sentido operativo, pueden reducir el múltiplo de valoración si son vinculantes para el propietario sucesor. La conciencia de esta compensación es esencial.
Finalmente, la dinámica del mercado juega un papel crucial en la evaluación. Obviamente, un análisis de mercado que muestre una comunidad vibrante y en crecimiento que probablemente continúe apoyando a la tienda aumenta el valor.
Por el contrario, un análisis de mercado negativo o ausente plantea dudas sobre la viabilidad a largo plazo. Este debería ser un factor importante a la hora de decidir dónde invertir capital e intereses, y sin duda será importante para cualquier comprador potencial.
En pocas palabras: al crear una evaluación realista y aplicar metodologías consistentes anualmente, podemos ver la dirección en la que se dirige la empresa. Esta claridad influirá en una mejor toma de decisiones y ayudará a construir un negocio diseñado para durar.
Carrie Berger es presidenta del Business Services Resource Group.
