Primera parte – Historia
No está claro hasta dónde se remontan en la historia los orígenes del concepto integral. Los ryokan tradicionales de Japón ofrecen comidas, onsen, entretenimiento básico y, por supuesto, alojamiento, una forma de alojamiento con todo incluido que se remonta a más de 1.300 años.
Más recientemente, en el Reino Unido se introdujo el concepto de todo incluido en los campamentos de vacaciones de Butlin en la década de 1930. La experiencia del fundador Billy Bolten en parques temáticos y entretenimiento parece una progresión natural hacia la industria hotelera.
Sin embargo, la incorporación de Redcoat Artists fue un gran éxito basado en elementos de entretenimiento y comunidad. La huella de Butlin se expandió desde la costa este de Inglaterra en Lincolnshire, Essex y Yorkshire, hasta Escocia, Gales, Irlanda y las Bahamas en 1948. El concepto siguió siendo uno de los campos a los que se agregaron hoteles en algunos lugares, pero finalmente se vio interrumpido por viajes internacionales más baratos en la década de 1980.
Bajo la dura luz de este concepto surgió en 1950 un recién llegado a Mallorca: el Club Med fundado por Gerard Blitz. Mientras que las primeras aldeas tenían tiendas de campaña militares sin agua ni electricidad como vivienda, la esencia de la libertad y el deporte estaba en primer plano. Con el tiempo, el entretenimiento y los “buenos organizadores” se convirtieron en la piedra angular de la experiencia, a medida que las instalaciones se fueron mejorando gradualmente para incluir alojamientos más sólidos y acoger lugares exóticos. Primero, un pequeño pueblo en Tahití en 1955, que requirió largos viajes en barco, luego una estación de esquí en Suiza en 1956 y, más tarde, dos estaciones en el Caribe francés. El resto es historia como dicen.
Un cambio interesante que ha ocurrido en la industria es que en el pasado el mercado estaba orientado principalmente hacia un producto de mercado masivo caracterizado por propuestas de valor, inventarios más grandes y destinos de menor costo (Norte de África, Turquía, Caribe). En los últimos 10 años, ha habido un cambio gradual hacia el sector hotelero de lujo, con nuevos actores, como Ecos, apuntando a destinos de ultra alto nivel. Esta tendencia continúa ganando impulso y abre nuevas oportunidades.
Escena de visualización global
Según sus orígenes, de un suministro total de aproximadamente 755.000 conmutadores (según datos de CoStar), el 46% se encuentra en Europa, seguido por América con un 40%. Las regiones predominantes son el Mediterráneo y el Caribe. A nivel nacional, Türkiye con 134.000 claves está por delante de México con 121.000 claves, España con 85.000 claves ocupa el tercer lugar y República Dominicana con 63.000 claves ocupa el cuarto lugar.
Otros mercados importantes incluyen Grecia (51.000), Cuba (42.000), Egipto (36.000), Bulgaria (25.000) y Jamaica (19.000). Las regiones de Medio Oriente y África (MEA) y Asia Pacífico (APAC) se quedan atrás con menos de 80.000 claves (de las cuales Egipto, Túnez y Marruecos representan el 76%) y 30.000 claves, respectivamente.
los detalles: Relación entre cartera y oferta actual por región
Fuente: Costar
Sin embargo, en lo que respecta a los oleoductos, surge un panorama más convincente. El crecimiento más dinámico en este sector se da claramente en la región de Asia y el Pacífico, donde la nueva oferta representa el 19,2% de la oferta existente. Sin embargo, América lidera con la cartera total más sólida con más de 23.000 conmutadores. Los países con la mayor cartera de proyectos incluyen República Dominicana, México y Jamaica.
El panorama de los operadores está muy fragmentado: los nueve operadores más grandes controlan sólo el 30% de la cuota de mercado.
apariencia: Los 10 principales operadores mundiales por salas existentes
Fuente: Costar
Las empresas tradicionales eran empresas de viajes integradas verticalmente que poseían agencias de viajes, aerolíneas (chárter), empresas de gestión de destinos (DMC) y complejos turísticos con todo incluido como TUI. Sin embargo, los orígenes de los industriales se remontan a la isla mediterránea de Mallorca en los años 50. Club Med, Riu (con aproximadamente 45.000 llaves), Iberostar, TUI, Meliá y Barceló nacieron en esta isla cuando el boom turístico de la posguerra se desató con fuerza en forma de paquetes vacacionales, justo cuando la isla se convertía en un destino de lujo. Las visitas de Liza Minnelli y Frank Sinatra proporcionaron en su momento una publicidad inmejorable.
El nombre Hyatt entró en escena recientemente después de presentar dos de sus propias marcas en 2013, y luego duplicó su tamaño con las adquisiciones de Apple Leisure Group en 2021 y Playa Hotels & Resorts en 2025. Ambos grupos adquirentes tenían una gran presencia de habitaciones en todo el Caribe y México con alrededor de 29,000 y 9,000 habitaciones, respectivamente. En diciembre de 2024, Hyatt también firmó una empresa conjunta estratégica con Grupo Piñero, que reúne 22 resorts con 12.000 llaves del portafolio todo incluido de Hyatt.
En particular, Accor ha estado activo en este espacio y ganó participación de mercado en 2017 a través de su empresa conjunta 50-50 con el operador todo incluido Rixos, seguida del lanzamiento de la “Colección Todo Incluido” en 2021. En abril de 2025, Accor inició negociaciones para adquirir los 3200 contratos de gestión clave de Royal Holiday Group, que expirarán muy pronto.
En la región de Asia y el Pacífico, Maldivas registra el mayor stock de oferta general que se remonta a las raíces turísticas de las naciones insulares en la década de 1970. El lema “Una isla, un resort” propicia un modelo de negocio todo incluido considerando un público cautivo. En general, los complejos turísticos con todo incluido florecieron por primera vez en lugares menos desarrollados de la región de Asia y el Pacífico. Por el contrario, desde los centros turísticos insulares de Okinawa hasta los centros de aguas termales y las estaciones de esquí del norte, Japón recurre a un vasto inventario arraigado en la historia de los ryokan. Los dos países gigantes, China y la India, están muy juntos, justo detrás de Japón. Sin embargo, en otras partes de Asia, el modelo de negocios no se ha extendido en la misma medida que en Europa y el Caribe, debido al desarrollo de los viajes y la distancia a los mercados emisores de alto gasto en las diferentes etapas del desarrollo del turismo.
Oleoducto Asia Pacífico
El crecimiento más dinámico en tramitación en la región de Asia y el Pacífico es el mercado de desarrollo hotelero más activo del Sudeste Asiático: Vietnam, aunque proviene de una base muy baja. Dada la abundancia de opciones gastronómicas y de entretenimiento asequibles cerca de la mayoría de los complejos turísticos, combinada con la presencia ubicua de las principales cadenas hoteleras y sus programas de fidelización frente a mercados emisores fragmentados, el modelo todo incluido lucha por ganar terreno.
apariencia: Relación entre la cartera de proyectos de APAC y la oferta actual por país
Fuente: Costar
El número de llaves asignadas a complejos turísticos con todo incluido en la región de Asia Pacífico es de 5.000, una pequeña fracción del casi millón de llaves del suministro de marca.
Debido a los factores anteriores, el número de operadores de servicio completo en la región de Asia y el Pacífico es limitado. En la mayoría de los casos, algunos propietarios y operadores optan por operar una propiedad en particular como un hotel todo incluido debido a ciertas limitaciones o restricciones operativas. Pueden mantener una marca de resort “normal” con fines de marketing.
apariencia: Suministros de habitaciones actuales en la región de Asia Pacífico por marca
Fuente: Costar
Con un legado en la industria que incluye una larga presencia en la región, Club Med tiene la mayor presencia en la región de Asia Pacífico con aproximadamente el 22 % de la oferta general actual. El segundo actor más importante en Asia Pacífico es la marca Kamenoi de Iconia Hospitality de Japón (bajo Fortress Investment Group) con alrededor del 5% del suministro total actual.
A medida que los operadores tradicionales adquieren más experiencia con el modelo de negocio general en la región, este se implementa con mayor frecuencia. La combinación de operadores con carteras sólidas muestra que tener la experiencia y el enfoque adecuados es fundamental para escalar.
los detalles: Suministro del oleoducto APAC por operador
Fuente: Costar
Accor, Meliá y Club Med dominan los proyectos en construcción en la región de Asia y el Pacífico, pero sólo tienen unas 3.300 habitaciones combinadas.
En la segunda parte, profundizaremos en el modelo de negocio y en la tercera, ofreceremos una comparación entre los complejos turísticos tradicionales y dos marcas de todo incluido.
Dan VolmMRICS es el director ejecutivo y fundador de AP Hospitality Advisors, responsable de todos los aspectos de la empresa. Con sede en Hong Kong, cubre toda la región de Asia Pacífico. Dan trabaja en estrecha colaboración con importantes propietarios institucionales y privados de propiedades hoteleras, financieros, desarrolladores e inversores, y ha adquirido un sólido conocimiento de sus requisitos de inversión y métodos para evaluar los valores de mercado de las propiedades de inversión. Dan también brinda asesoramiento sobre desarrollo inmobiliario, conceptos y estrategias, así como testimonio de testigos expertos. Dan es vicepresidente del Urban Land Institute
(ULI) Consejo de Desarrollo Hotelero de Asia Pacífico y se convirtió en miembro profesional de la Royal Institution of Chartered Surveyors en 2016.
