Días después
El partido perdió varias contiendas electorales clave que se centraron en
preocupaciones, el presidente planteó la perspectiva de una hipoteca a 50 años para ayudar a los votantes a abordar una de sus principales preocupaciones: la asequibilidad de la vivienda.
“Lo único que significa es que pagas menos al mes”, dijo Trump en una entrevista transmitida el lunes.
Sin embargo, la idea del presidente está luchando por ganar terreno en la industria inmobiliaria, ya que los expertos la descartan en gran medida como un modelo miope que proporciona poco alivio de costos y termina perjudicando a los propietarios a largo plazo.
Pagar por una casa durante cinco décadas aumentaría la cantidad de intereses que pagarían los propietarios y al mismo tiempo reduciría la cantidad de valor líquido que se acumula en sus viviendas. Los expertos también advierten que el plan podría avivar la demanda y elevar aún más los precios de las viviendas en un mercado limitado por la falta de oferta.
“Una hipoteca a 50 años deprecia drásticamente el mayor valor de la propiedad de una vivienda: la creación de riqueza”, dijo David Dworkin, director ejecutivo de la Conferencia Nacional de Vivienda. “Con el tiempo, la pérdida de capital rápidamente supera cualquier ahorro en el pago”.
Consideremos una hipoteca de 420.000 dólares con un pago inicial del 20 por ciento y una tasa de interés del 6,3 por ciento. El pago mensual sería 236 dólares menos para un préstamo a 50 años que para uno a 30 años, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Pero “el costo total de la casa aumentaría a aproximadamente 1,1 millones de dólares, con casi 360.000 dólares más en intereses pagados durante la vigencia del préstamo”, dijo Yun. “También tomaría casi 40 años pagar la mitad del saldo, lo que significa que la mayoría de los prestatarios no comenzarían a acumular un capital significativo hasta la última década”.
En un mundo donde la gente compra su primera casa a una edad mayor (la edad promedio de un comprador por primera vez ha aumentado a un récord de 40 años, informó NAR la semana pasada) eso es un problema.
La idea también llevaría tiempo implementarse. Para empezar, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor tendría que modificar la regla de Hipotecas Calificadas para permitir que los préstamos con plazos superiores a 30 años sean elegibles para esa designación, un proceso que llevaría al menos un año en realizarse, dados los requisitos de notificación y comentarios involucrados en la elaboración de reglas.
Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas controladas por el gobierno detrás de más de la mitad del mercado hipotecario residencial, teóricamente podrían crear mientras tanto un mercado para préstamos a 50 años comprándolos a los prestamistas. Pero el apetito de los prestamistas dependería hasta cierto punto de la protección de responsabilidad legal que ofrece la norma de Hipoteca Calificada.
“Es probable que la disposición de los prestamistas a ofrecer un producto hipotecario a 50 años se vea reducida, dado que Fannie Mae y Freddie Mac actualmente no pueden comprar hipotecas que no sean QM”, dijo el portavoz de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, Falen Pitts.
Fannie y Freddie compran hipotecas a prestamistas y las empaquetan en valores para venderlas a los inversores, liberando a los prestamistas para que puedan otorgar más préstamos.
Y si bien los pagos mensuales más pequeños de un producto a 50 años podrían ser bienvenidos, el modelo podría generar frustraciones en otros compradores de vivienda en el futuro.
‘Negociando hacia arriba’
“La lenta acumulación de capital haría muy difícil negociar al alza o a la baja”, dijo Yun, refiriéndose a la capacidad de los propietarios de sacar provecho de su capital vendiendo sus casas para comprar viviendas más caras o más baratas.
Esto no deja claro si los propietarios alguna vez enfrentarán la opción de suscribirse a una hipoteca a 50 años. El sábado, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, calificó la propuesta como “un completo cambio de juego”. Un día después pareció dar marcha atrás y presentó la idea como “simplemente un arma potencial en un AMPLIO arsenal de soluciones que estamos desarrollando”.
La administración Trump también señaló que cualquier paso hacia la implementación de una hipoteca a 50 años está muy lejos.
“Hay muchos análisis legales, pero si requiere legislación, entonces no sería inminente”, dijo el director económico de la Casa Blanca, Kevin Hassett.
